REVISTA VANGUARDIA Las señales de una crisis de vivienda en camino... | Las señales de una crisis de vivienda en camino... |
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| Gustavo Rivera | |
| martes, 29 de julio de 2008 | |
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Saturación de segmentos medios, contracción del crédito, débil inversión del capital público... Son los signos de un estancamiento evitable. La construcción de vivienda en Ecuador pasa por un alto riesgo, ya que toda su acción se basa en un déficit de vivienda falso, expresado desde 1988 y que se ha establecido en 1 200 000 unidades, número que no tiene sustentabilidad técnica. El censo del 2001 establece que el país tiene 3 456 000 viviendas, de las cuales 2 848 000 están ocupadas y 608 000 no. Esto obliga al Miduvi o al INEC a especificar técnicamente la real demanda por segmentos y regiones. Los constructores se han guiado por el olfato y no por un análisis técnico del mercado y de las ofertas de capital. Esto llevó a sobredimensionar la oferta dirigida a los segmentos medios y altos, provocando el estancamiento de la venta de esos inmuebles. Ya que el excedente no puede ser vendido al ritmo inicial, se incrementa el riesgo en el sector. Por su tasa de inflación, ahora del 12,67%, existe insostenibilidad del precio de las viviendas; así, la que costaba 100 000 hace un año, ahora cuesta 112 000. El segmento al que se dirigió la oferta hace un año, hoy ha reducido, al 75%, su capacidad de compra. Obligando a que las entidades financieras reduzcan su número de operaciones, contrayendo aún más el sector. En proyectos fideicomisados o directos, la venta de inmuebles se realiza sobre planos, congelándose el precio del inmueble, por tanto, cualquier variación externa es absorbida por el constructor. El desajuste entre lo que se esperaba ganar y lo que se va a ganar reducirá la inversión. La venta en planos no será mantenida y los compradores estarán observando las variaciones del mercado, consecuentemente, el mercado inmobiliario se contraerá. De la cartera total, la hipotecaria de vivienda es de 72% en las mutualistas y de 3% en los bancos; la diferencia corresponde a créditos de consumo, que les genera mayor rendimiento, con menor riesgo. Siendo, para los compradores de vivienda, la oferta crediticia reducida, producirá un estancamiento en la venta de los inmuebles. En los próximos meses, las entidades que financiaron a los constructores, para recuperar su cartera, deberán refinanciar estos créditos o hacerse cargo de activos improductivos. Mientras tanto, desde lo público, con medidas de coyuntura electoral y utilizando la necesidad humana de vivienda como un instrumento de adhesión política, tanto el BEV como el Miduvi dan palos de ciego. La CFN financia a los constructores y al no tener en cuenta la reducida oferta crediticia dirigida hacia los compradores, agotará el fondo y eliminará el financiamiento a los constructores. El IESS, en los últimos cuatro años y hasta el 30 de junio del 2008, por descuento de cartera hipotecaria, con la participación de las mutualistas Pichincha y Benalcázar y de Consulcrédito ha colocado 18 246 000 dólares, que equivalen a 230 operaciones anuales. En los créditos hipotecarios directos, hace más de un año se presupuestaron 5 000 operaciones de 20 000 dólares cada una. ¿Qué pasó? Solo hay 2 400 postulantes precalificados, de ellos, 586 están en fase de documentación y sólo 30 créditos ya han sido concedidos, siendo su intervención total, no mayor a 600 000 dólares. El mercado ofrece viviendas con un precio superior a los 27 000 dólares y el 97% de los afiliados sólo pueden obtener préstamos de hasta 20 000 dólares. Así, la incidencia del IESS es casi nula. El panorama es crítico, por lo tanto, dentro de un esquema integral, uno: hay que establecer los números reales de la demanda, su correspondiente segmentación y ubicación. Dos: fijar una política de distribución para evitar que la intervención, con capitales públicos, sólo se concentre en Quito y Guayaquil. Tres: eliminar tributos con el fin de reducir los costos de construcción y de transferencia de dominio. Cuatro: dosificar la inyección de capitales públicos para evitar efectos especulativos. Y cinco: propiciar la titularización de carteras inmobiliarias y la titularización de proyectos inmobiliarios. Si se hacen las cosas a tiempo se podría evitar las crisis. Pero las señales indican lo contrario... |